• נדל"ן בדובאי

השקעות נדל"ן בדובאי - מדריך למשקיע



השקעות נדל"ן בדובאי


השקעות נדל"ן בדובאי
השקעות נדל"ן בדובאי


השקעות נדל"ן בדובאי



הקדמה


ברוכים הבאים,


הסיפור שלי התחיל שסקרתי את שוק הנדל"ן בדובאי באופן פרטי לקראת השקעה אישית ונפלה בי ההבנה כי אין מידע רלוונטי עדכני ובעיקר מונגש לקהל הישראלי.

יצרתי קשר אישי עם 2 משרדי נדל"ן העוסקים בתחום מספר שנים, בעלי רישיון בתחום הנדל"ן בדובאי ובעיקר בעלי ניסיון רב במכירות.


כך מצאתי את עצמי חוקר את התחום על בוריו מהצד המוכר, המתעדכן, זה שמבין את השטח ויודע להבדיל בין:


  • רכישת נכס לטובת השקעה או לטובת מגורים.

  • שכונות מתפתחות אל מול שכונות שכבר עשו את ה"סיבוב" שלהן.

  • קבלנים שעומדים בהבטחותיהם אל מול קבלנים חסרי ניסיון.

  • פרוייקטים בעלי פוטנציאל אל מול הבטחות חסרות שחר.



במהלך הדרך נחשפתי ליתרונות ההשקעה בדובאי, החוקים ולמידע נוסף אותו אשמח לשתף איתכם.



השקעות נדל"ן בדובאי
השקעות נדל"ן בדובאי


*מסמך זה נכתב בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד אולם כל האמור בלשון זכר משמעו גם בלשון נקבה.






השקעות נדל"ן בדובאי


יתרונות


דובאי בשונה מאמירויות אחרות ברחבי איחוד האמירויות פתחה בפני משקיעי העולם את האפשרות להשקיע במגוון אזורים.


מודל זה מוכיח את עצמו יום-יום והוא זה שהאיץ את קצב הצמיחה של דובאי למהירות מסחררת, לקדמת הבמה הבין–לאומית ובעיקר לשבירת שיאי מכירות עולמיים.


בדובאי יש מגוון רחב של קבלנים בעלי שם בין-לאומי אשר עומדים בהתחייבויות, מוסרים ללקוחות נכסים בעלי איכות בנייה גבוהה, לוקחים אחריות ובעיקר מפריחים את השממה.



למודל הפיתוח המסחרר התצטרפו תמריצים שהופכים השקעה בנדל"ן בדובאי לכדאית:


  • 0% מס הכנסה, שכירות ושבח.

  • קבלת וויזת משקיע לך ולבני משפחתך בהשקעה מעל 750,000 דירהם. (3 שנים עם אופציית הארכה)

  • תשואת שכירות ושבח מהגבוהות בעולם. (5-15% בשנה)

  • אבטחת כספי משקיעים בחשבון בנק המשותף בין מדינה-קבלן-משקיע.

  • שקיפות הנוצרה מרגולציה ממשלתית. (DLD = משרד הקרקעות בדובאי)

  • פתיחת חשבון בנק מקומי.

  • קבלת תשלום שכירות לשנה מראש בתשלום אחד.

  • פריסת תשלומים מול הקבלן ללא עלויות נוספות.

  • קבלת תשלום באמצעות קריפטו. (USDT)



תמריצים אלו טורפים את הקלפים ויוצרים מצב בו משקיע פרטי אשר סוקר את שוק הנד"ן בעולם ובסופו של יום מחשב הכנסות פוטנציאליות

(ROI, Capital Appreciation)

מבין כי דובאי הינה פנינה ששווה להתייחס אליה.



סיבות נוספות אשר הפכו את דובאי למרכז עלייה לרגל של כלל מדינות העולם הן בתיירות והן במגורי קבע:


  • יציבות ממשלתית.

  • יציבות כלכלית.

  • אחוזי פשיעה מהנמוכים בעולם.

  • מחירי נכסים אינם "בועתיים" ביחס לשוק הנדל"ן הבין-לאומי.

  • פיתוח מאסיבי של אטרקציות ויצירת שוק תיירות מתפתח.

  • מרכז העסקים של המזרח התיכון.

  • הסכמי סחר עם מגוון רחב של מדינות.

  • פתיחות מחשבתית.

  • חזון שאפתני והוכחת ביצוע ללא פשרות.

השקעות נדל"ן בדובאי
השקעות נדל"ן בדובאי

השקעות נדל"ן בדובאי


איפה כדאי להשקיע בדובאי?


כידוע בתחום הנדל"ן הנתון הכי חשוב הינו מיקום, הוא זה שיקבע את הרווחים שנקבל לאורך השנים משכירות ואת השבח שיצבור במהלך הזמן.


הנתון השני זהה בחשיבותו הינו רכישת נכס במחיר הזול ביותר שלו ומכירה ברווח.


דובאי כבר יצרה סוג של מאזן מסויים המתקיים כדוגמת ה DOWNTOWN וה BAY-BUSINESS אך לא ניתן לקבוע בצורה חד משמעית כי זהו המיקום הנכון ביותר להשקעה כיום.


המחירים באזורים אלו גבוהים ופוטנציאל השבח נמוך ביחס לאזורים המתפתחים.


כמו כן, סוגי הנכסים באזור זה מתרכזים בעיקר לדירות במבני מגורים, כאשר דובאי יודעת להציע מגוון רחב של נכסים.


ולכן כאשר אנו מחפשים נכסים למטרות השקעה צריך להסתכל על המפה ולנסות להבין:


  • לאן העיר מתפתחת?

  • אילו סוגי נכסים יצרו את השבח הגבוה ביותר?

  • אילו איזורים יצרו רווחים גבוהים משכירות?



לאן העיר מתפתחת?


מזרחה.


-EMAAR


בונים ברגעים אלו את פרוייקט הדגל הבא, DUBAI CREEK HARBOUR אשר יהיה ה -DOWNTOWN החדש של העיר.


-DAMAC

בונים ברגעים אלו את פרוייקט הדגל הבא, DAMAC LAGOONS אשר יהיה מתחם מגורים ייחודי ויוצא דופן, ווילות וקוטג'ים המוקפים בלגונות כחולות ובעלות עיצוב של 8 ערים שונות המקיפות את הים התיכון.


-MBR CITY

אזור אשר הוכרז על ידי המלך שייח' מוחמד בן ראשד אל מכתום כאיזור המיועד לפיתוח.



אילו סוגי נכסים יצרו את השבח הגבוה ביותר?


ווילות וקוטג'ים.




אילו איזורים יצרו רווחים גבוהים משכירות?


DOWNTOWN, DAMAC HILLS, JLT, DUBAI MARINA, BUSINESS BAY, 1D.




השקעות נדל"ן בדובאי
השקעות נדל"ן בדובאי



השקעות נדל"ן בדובאי


איפה כדאי להשקיע בדובאי?

בדובאי ישנם 2 קבלנים גדולים אשר בדרך כלל מכתיבים את הקצב וניתן ללמוד מהם:


  • מיקומים רלוונטים בעיר, מכיוון שבנו את האיזורים המרכזיים.

  • שכירות ביחס למ"ר.

  • שבח לשנה.




מפת פרוייקטים של הקבלן EMAAR :

EMAAR
EMAAR

מפת פרוייקטים של הקבלן DAMAC :

DAMAC
DAMAC






השקעות נדל"ן בדובאי


סקירת שוק

*הדרך המקצועית לסקירת שוק הינה שיחרור הדעות הקדומות והתמקדות במספרים בלבד.


לקראת רכישה באיזור מסויים מומלץ לבחון את הנתונים הקיימים באזור זה :


  • מחיר הקנייה הראשוני של הנכס. (בצורה ישירה מקבלן)

  • מחיר נוכחי של הנכס. (שבח)

  • תשואת השכירות ממוצעת. (ROI)


מחיר הקנייה הראשוני של הנכס. (בצורה ישירה מקבלן) :


חקירה אינטרנטית פשוטה תציג לכם את הפרסומות שהוצגו בזמנו למשקיעים הפוטנציאלים עם המחיר המקורי שלהם.


מחיר נוכחי של הנכס. (שבח) :


בדובאי ישנם 2 אתרים עיקריים אשר בעלי נכסים, סוכנויות נדל"ן מפרסמים בהם נכסים למכירה והשכרה.


https://www.bayut.com/

https://www.propertyfinder.ae/



בתום חקירה קצרה ניתן להבין בצורה מדוייקת את ממוצע מחירי הנכסים באזור וכמו כן את תשואת השכירות הממוצעת.



תשואת השכירות ממוצעת. (ROI) :


ROI = RETURN OF INVESTMENT


כמה רווח השכירות "מחזירה" בשנה.

ROI = שכירות נטו חלקי השקעה כפול 100


*לא פעם אנו רואים נתונים דו ספרתיים, הם אלו שהופכים את דובאי לאחד היעדים הכי משתלמים להשקעה.





השקעות נדל"ן בדובאי
השקעות נדל"ן בדובאי


השקעות נדל"ן בדובאי


סוגי הנכסים בדובאי

בדובאי ישנו מגוון רחב של נכסים, מספר רב של קבלנים יצרו מגוון פרוייקטים שונים המנסים להתחרות על לב קהל המשקיעים בדרכים ייחודיות.


תשומת הלב של הקבלנים יורדת לפרטים הקטנים ביותר, מחדרי הכושר, בריכות, פארקים, מתחמים מוצלים וממוזגים, מסלולי ריצה, מתחמים ייחודיים כמו דיג, גולף, שנורקלינג ועוד, מרכזי קניות במרחב, מתחמים משותפים אקסלוסיבים, מרפאות, קרבה לבתי חולים, מתחמי תפילה, יצירת אווירה נעימה במרחב החיים הייחודי.


כמו כן ניתן למצוא מגוון מעצבים בעלי שם בין-לאומי אשר יוצרים שיתופי פעולה עם הקבלנים המקומיים כמו


ROBERTO CAVALLI, ELIE SAAB, DE GRISOGONO, MISSONI, FENDI

ועוד..




בניין מגורים -


  • סטודיו.

  • 1-5 חדרי שינה.

  • פנטזהוז.

  • לפעמים ניתן למצוא דופלקס עם גן המתקיים בקומות הראשונות של המבנה.


חדר שינה אחד
חדר שינה אחד


קוטג' -


  • 3-6 חדרי שינה.

  • נכסים המחוברים בקיר אחד או שורת נכסים המחוברים יחדיו.

  • בדר"כ הנכסים הפינתיים מתומחרים בצורה גבוהה יותר ואף מציעים מספר חדרים רב יותר.


קוטג' חמישה חדרי שינה
קוטג' חמישה חדרי שינה


ווילה פרטית -


  • 3-15 חדרי שינה.



ווילה פרטית שישה חדרי שינה
ווילה פרטית שישה חדרי שינה





השקעות נדל"ן בדובאי


מוכן או בתהליך בנייה?

מוכן -

בדובאי כמו בכל שוק נדל"ן ברחבי העולם ניתן לרכוש נכסים בצורה ישירה מבעלי נכסים. שוק יד 2 רחב מאוד ומציע מגוון אין- סופי של נכסים.


הייתי ממליץ ללכת על עסקה כזו במידה ומדובר במטרת מגורים בצורה מיידית או בשכונות אשר מיצו את פיתוחי הבנייה שלהן.


חשוב להכיר :

  • במעמד רכישת נכס יד 2 יקח זמן עד ליצירת שבח והמרתו לרווחים.

  • התשלום על הנכס יתבצע בצורה ישירה לבעל הבית. (100%)

  • ניתן להשכיר בצורה מיידית.





בתהליך בנייה –

בדובאי כאשר קבלן משיק פרוייקט חדש ואיכותי בדרך כלל הוא ימכר בשלמותו עד כחודש ממועד ההשקה, ישנם קבלנים שיחשפו אחת לתקופת זמן מסויימת חלקים או קומות שונות בנכסים ובכך ישמרו על ביקוש גבוהה ויגרמו להעלאת מחירים עוד בטרם קבלת המפתחות.


ישנן מגוון רחב של דוגמאות בנושא.



לאירוע ההשקה יוזמנו סוכני נדל"ן מרחבי דובאי אשר יקבלו הדרכה מפורטת לגבי תכניות הבנייה, מחירים, רשימת מתקנים, יתרונות הנכס ביחס לסביבתו ועוד..



ישנם מגוון יתרונות ברכישת נכס אשר נמצא בתהליך בנייה ובצורה ישירה מקבלן:

  • הנכס נמכר במחיר הטוב ביותר שלו.

  • כספי המשקיעים מוגנים בצורה ממשלתית בחשבון נאמנות (ממשלה, קבלן, משקיעים) עד מסירת הנכסים.

  • ניתן ואף מקובל לפרוס את התשלומים על הנכס. (כל פרוייקט נפרס אחרת, אבל לצורך הדוגמא -נכס אשר ימסר ללקוחות ברבעון האחרון של 2025 מציע תכנית תשלום של 80/20, 80 אחוז מסה"כ הנכס בצורה רבעונית עד קבלת המפתחות ולאחר מכן 20% בצורה מיידית)

  • יצירת שבח החל מיום הרכישה ועד יום המכירה. (פרוייקטים מוצלחים מייצרים עד 15% כל שנה ויכולים לקפוץ עוד 20% בשינוי הסטטוס "מוכן")


כאשר אנו מדברים על יצירת רווחים מנדל"ן בעולם ובדובאי בפרט שם נמצא הפוטנציאל הגדול ביותר, מציאת נכס עם נתוני ROI דו ספרתיים אשר נקנה במחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק.


פריסת התשלומים מאפשרת ל"טפטף" תשלומים בצורה נוחה ואינה מעמידה קונה בהוצאה מיידית, כמו כן ישנם מגוון קבלנים המאפשרים למשקיעים למכור את הנכסים עוד בתהליך הבנייה ובכך להינות מרווחי שבח שנצברו במהלך הבנייה.




השקעות נדל"ן בדובאי
השקעות נדל"ן בדובאי



השקעות נדל"ן בדובאי


הוצאות נוספות


- DLD


משרד הקרקעות של דובאי, מלווה את כלל עסקאות הנדל"ן המתקיימות בדובאי.


חוזיי קנייה, מכירה ושכירות הינם חוזים אשר הונפקו על פי משרד זה ורק איתם ניתן לפעול בשוק, מה שמייצר תחושת הגנה ובעיקר סדר בשוק.


כמו כן על כל עסקת נדל"ן המתקיימת ישנו תשלום חד פעמי של 4%, זאת אומרת שבעל נכס במעמד רכישת נכס בין אם בצורה ישירה מקבלן או משוק יד 2 ישלם 100% מסה"כ הנכס + 4% למשרד הקרקעות בדובאי.


ישנם קבלנים אשר משיקים פרוייקטים אשר אחד מכלי הקידום שלהם הינו השתתפות חלקית או מלאה בתשלום זה.



- DEWA


בדובאי ישנו גוף אחד אשר מרכז תשלומים של חשמל ומים.


התשלום הינו על פי צריכה.



מזגן –


ברוב הנכסים בדובאי תשלום על מזגן מופרד מן חשבון החשמל מכיוון שבדובאי מגוון רב של נכסים מקבלים שירותי מיזוג מענקיות המיזוג אשר מעבירות מזגן בצורה תת קרקעית לבניינים שלמים.


התשלום הינו על פי צריכה.



- SERVICE CHARGES


סכום הנע בין 2.5-40 דירהם פר SQFT לשנה המגלם בתוכו את כלל השירותים המתקיימים בבניין או בקהילת המגורים בה נמצא הנכס.


גננות, אבטחה, מעליות, תאורה, וואלט, נקיון, תחזוקה כוללת וכל המשתמע מכך.





השקעות נדל"ן בדובאי
השקעות נדל"ן בדובאי


השקעות נדל"ן בדובאי


כיצד רוכשים נכס בדובאי?


אנו ממליצים לעבוד עם סוכנות מקומית אשר מתמחה בשוק הנדל"ן המקומי ובעלת ידע וניסיון עשיר בתהליך.


הם אלו שידעו לתת לכם מענה לצרכים הספציפים שלכם, לייצג אותכם מול הקבלנים וליצור לכם את הסביבה הבטוחה ביותר לקראת ההשקעה העתידית שלכם בשוק הנד"ן בדובאי.


יתרונות בעבודה עם סוכנות מקומית:


  • כלל השירותים אשר יוצעו לכם הינם ללא עלות.

  • ידע נרחב והכרת השוק בצורה מקצועית יניבו לכם רווחים מקסימאלים.

  • עבודה שוטפת עם משקיעים מייצרת הזדמנויות של קנייה ומכירה.

  • בעלי יכולת לשנות את תכניות התשלום המוצעות בפרוייקטים השונים.

  • בעלי יכולת לקבל הנחות (WAVERS) על תשלומי DLD או SERVICE CHARGES.

  • מענה מנציג דובר עברית.

  • ניהול הנכסים ללא עלות = קנייה, השכרה ומכירה.




השקעות נדל"ן בדובאי
השקעות נדל"ן בדובאי




זכויות היוצרים שייכות לבעל האתר – אין לעשות שום שימוש בתוכן ללא אישור מראש ובכתב.

©

https://www.dubairealestate.co.il/